جلسه کارگروه تخصصی کمیته ماده 12 با موضوع "بررسی مراتب اعتراض به ادامه أخذ هزینه جداگانه ارائه خدمت تفکیک وافراز املاک موضوع ماده 150 قانون ثبت از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان نظام مهندسی کشور (موضوع رای دیوان عدالت اداری مورخ 93/4/20)" در تاریخ 96/09/27 در اتاق ایران و با حضور نمایندگان اتاق ایران، اتاق اهواز، دیوان عدالت اداری، وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان شهرداری های کشور، سازمان ملی زمین و مسکن، کانون انبوه سازان ساختمان و مسکن ایران و انجمن انبوه سازان ساختمان و مسکن خوزستان برگزار گردید.
در ابتدای جلسه محسن عامری، مدیر بررسی و تنظیم پیشنهادات کمیته بیان نمود طبق ماده 150 قانون ثبت اسناد و املاک کشور الحاقی 1351 و اصلاحی 1373، هر‌گاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم‌مقام او تقاضای تفکیک شود، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی به قرار ده هزار ریال، دویست ریال از طرف ذی‌نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود. هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد. این هزینه آن در سال 90 به 5 درصد افزایش یافته است. وی افزود براساس این ماده، تفکیک ملک و آپارتمان به عهده اداره ثبت اسناد و املاک می باشد که در سال 89 سازمان ثبت طی تفاهم نامه شماره 197539/89 با سازمان نظام مهندسی، ترسیم نقشه و تفکیک آپارتمان یعنی اختیارات قانونی خود در این خصوص را به سازمان نظام مهندسی واگذار نمود. در ماده 8 این تفاهم نامه، هزینه تفکیک آپارتمان در ماده 150 تحت عنوان تعرفه حق الزحمه انجام خدمات نقشه برداری برحسب طبقه تعیین گردید؛ در ادامه با شکایت انبوه سازان، دیوان عدالت اداری در رای شماره 240 مورخ 20/4/93 تعرفه فوق را ابطال نمود؛ لیکن طبق اظهارات انبوه سازان مسکن، کماکان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان نظام مهندسی به صورت جداگانه هزینه فوق را دریافت می نمایند؛ لذا فعالین بخش خصوصی این حوزه از دبیرخانه کمیته ماده 12 درخواست نمودند تا موضوع دریافت یکبار هزینه از اشخاص برای ارائه خدمات تفکیک و افراز، بررسی شود.
فرشید پور حاجت، عضو کانون انبوه سازان ایران اظهار داشت براساس تفاهم منعقد شده بین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سازمان نظام مهندسی در خصوص یک خدمت، وجه به صورت همزمان دریافت می شد که در دیوان عدالت اداری مورد اعتراض قرا گرفت و دیوان رای صادر و آن را ابطال نمود، لیکن متاسفانه این رای اجرا نمی گردد. وی در ادامه افزود تکلیف تفکیک و افراز برای سازمان ثبت اسناد و املاک یک وظیفه حاکمیتی است که نباید به سازمان دیگر تفویض گردد. در حال حاضر این امر توسط سازمان نظام مهندسی انجام می گیرد و اگر قرار است این تفاهم پابرجا بماند؛ سازمان ثبت اسناد باید در بودجه سالیانه برای هزینه این تفاهم، مصوبه أخذ نماید و آن را بپردازد.
سید مجید نیک نژاد، نماینده کانون انبوه سازان مسکن و ساختمان اظهار داشت مهندس طراح که طبق ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، فرد صلاحیت داری است، نقشه ها را تهیه کرده است و براساس آن پروانه و بعد از آن پایان کار صادر شده است؛ لذا این نقشه باید مبنای کار ثبت برای کنترل نقشه ها و تهیه صورت مجلس نیز قرار گیرد.
عبدالرضا حرمتی، عضو هیأت رییس اتاق اهواز بیان نمود تحت عنوان برون سپاری نباید هزینه و فشار مضاعف را به صنعتگران وارد نمود و اگر سازمان ثبت این امر را برون سپاری نموده است، باید هزینه های آن را متقبل شود.
منوچهر شیبانی اصل، مدیر کل دفتر توسعه مهندسی ساختمان وزارت راه و شهرسازی بیان نمود در ساختمان های احداثی، در 5 جای مختلف مساحت درج می شود که عبارتند از مساحت درج شده در پروانه ساختمان، مساحت اعلامی مهندس ناظر، مساحت اندازه گیری شده توسط مامور بازدید شهرداری، مساحت درج شده در پایان کار ساختمان و مساحت در صدور سند تفکیک و افزار. این مساحت ها در هیچ زمانی یکسان نبوده اند. وی افزود در اواخر دهه 80، شهرداری تهران و سازمان ثبت اسناد و املاک برای کاهش بروکراسی، کاهش هزینه و زمان و همچنین رفع یکسان نبودن مساحت های اعلامی، تصمیم گرفتند تا شیوه های اندازه گیری و واژگان مربوط به اندازه گیری مساحت ها را یکسان نمایند و جلساتی نیز در این خصوص، برگزار نمودند که با آموزش مهندسین ناظر در نقشه پایان کار ساختمان، نقشه یک خطی نیز تهیه شود و مبنای صدور سند گرد؛ لیکن در ادامه این مسیر با انعقاد یک تفاهم نامه مابین سازمان ثبت و نظام مهندسی تغییر کرد تا سازمان نظام مهندسی نقشه یک خطی را ارائه نماید. حق الزحمه این تفاهم نامه در دیوان ابطال گردید. شیبانی افزود سازمان بازرسی کشور طی یک نامه از وزارت راه و شهرسازی خواسته است تا کل تفاهم نامه را ابطال نماید که این امر به سازمان نظام مهندسی ابلاغ شده است و پاسخ سازمان نظام مهندسی نیز به سازمان بازرسی کل کشور ارسال گشته است.
وی در ادامه در خصوص حق الزحمه اظهار داشت اگر حق الزحمه ناظر به مسائل ثبتی باشد؛ به استناد ماده 150 قانون ثبت ترتیبات پرداخت مشخص شده است و اگر ناظر به خدمات مهندسی باشد، طبق ماده 117 قانون نظام مهندسی کنترل ساختمان، باید توسط شورای قیمت گذاری تعیین شود و فهرست خدمات مهندسی از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام گردد؛ لذا پیشنهاد می شود تا در خصوص این موضوع نیز با تشکیل یک کارگروه فنی و تخصصی، چارچوب فعالیت نقشه برداری مشخص و تعرفه آن تعیین و از طرف شورای قیمت گذاری اعلام گردد.
ماشالله گرامی، مدیر کل امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان نمود تفکیک املاک جزئی از عملیات ثبتی می باشد که در این موضوع، 2 محور تهیه نقشه و تفکیک که اجرای امر حاکمیتی است، وجود دارد. مالک طبق ماده 101 قانون ثبت، ملزم به تهیه نقشه می باشد که سازمان ثبت آن را بررسی می کند و مهر حاکمیت را بر روی آن نقشه تطبیق داده شده با سوابق ثبتی و مجاورین می زند؛ لذا سازمان در قانون و آیین نامه ثبت و همچنین قانون تملک آپارتمان ها ملزم به تهیه نقشه تفکیکی نیست و تنها تکلیف تفکیک را بر عهده دارد که براساس ماده 150 ق.ث حق الثبت به خزانه واریز می شود. وی در ادامه افزود از آنجایی که در این سال ها امکاناتی در اختیار بخش خصوصی نبوده است تا تقشه های تفکیکی ساختمان را تهیه نمایند، سازمان ثبت نیروهایی را آموزش داد تا بتوانند این کار را انجام دهند.
گرامی در ادامه اظهار داشت سازمان ثبت نیز معتقد است که نباید چند نوع نقشه وجود داشته باشد و باید یکسان شوند؛ بنابراین برای این امر، طرح رونق ساخت و ساز در شهرها در حال بررسی در مرکز پژوهش های مجلس می باشد. در آنجا پیش بینی شد ه است که نقشه های تهیه شده از سوی سازمان نظام مهندسی مبنای پروانه، پایان کار محاسبات شهرداری و سازمان ثبت قرار گیرد.
وی در خصوص بند 8 تفاهم نامه توضیح داد که در این بند، از سازمان نظام مهندسی برای تهیه نقشه تخفیف گرفته شده بود؛ به طور مثال اگر تعرفه تهیه نقشه ملک 450 هزار تومان باشد، سازمان نظام مهندسی 250 هزار تومان أخذ نماید که این امر در بند 8 به ریز ذکر شده بود؛ لیکن دیوان عدالت اداری با این استدلال که سازمان ثبت و سازمان نظام مهندسی نباید قیمت گذاری نمایند؛ این بند را باطل نمود و مابقی مفاد تفاهم نامه در حال اجرا می باشد. همچنین در حال حاضر، هزینه نقشه برداری، مطابق تعرفه سازمان نظام مهندسی از متقاضی أخذ می شود، لذا ابطال این بند به ضرر بخش خصوصی شده است.
حسین نگاری، نماینده سازمان شهرداری های کشور بیان نمود اگر وظیفه اداره ثبت تهیه نقشه تفکیکی و تعیین قیمت نمی باشد، اساساً هم نباید تفاهم نامه ای را منعقد می نمود و اگر وظیفه برون سپاری دارد، دیوان نمی توانست ورود نماید و آنچه مسلم است عدم اجرای رای دیوان عدالت اداری است. وی در ادامه افزود وظیفه تهیه نقشه براساس ضوابط تفصیلی شهر، بر عهده شهرداری می باشد و سازمان نظام مهندسی نمی تواند در پشت شهرداری قرار گیرد و نقشه آن ملاک عمل برای شهرداری باشد، لذا سازمان نظام مهندسی تنها با شهرداری همکاری می کند و دارای جایگاه صنفی است.
مهدی حق بین، مشاور ارشد سازمان نظام مهندسی ساختمان اظهار داشت حدود صلاحیت مهندسان نقشه بردار به استناد جدول 17 مبحث دوم مقررات ملی که توسط وزارت راه شهرسازی ابلاغ شده است و براین اساس، سازمان نظام مهندسی کار خود را که تهیه نقشه های لازم برای تفکیک واحدهای موجود در مجتمع های ساختمانی است انجام می دهد. این نقشه یک خطی به صورت رقومی، نقشه وضعیت موجود می باشد و ملاک عمل سازمان ثبت می باشد.
وی افزود نقشه وضع موجود براساس ماده 9 آیین نامه قانون حدنگار مصوب 95، به وسیله نقشه بردار سازمان نظام مهندسی تهیه می شود و حتی اگر کل تفاهم نامه هم ابطال شود، سازمان ثبت با این آیین نامه، موظف است نقشه های رقومی تفکیکی ارائه شده از سوی متقاضی که به تایید سازمان رسیده است را مستند صورتجلسه تفکیکی قرارد هد و پس از تطبیق عرصه ملک با سند مالکیت و پایان کار ساختمانی و جانمایی و تثبیت موقعیت نقشه تفکیکی در سامانه کاداستر اقدام به تفکیک ملک نماید. همچنین براساس تبصره یک آن، پایان کار ساختمانی صادره مستند به نقشه تفکیکی نظام مهندسی ساختمان و یا مراجع مورد تایید سازمان مبنای تفکیک و صدور سند مالکیت قرار می گیرد.
حق بین در ادامه اظهار داشت وزارت راه و شهرسازی که صلاحیت های رشته های مختلف مهندسی را اعلام می نماید، در کمیسیون ماده 117 تعرفه انجام خدمات رشته ای مانند نقشه برداری را ابلاغ نماید تا مشکلات حل شود.
غلامرضا قاسمی بروز، رییس گروه سازمان ملی زمین و مسکن ضمن اشاره به اینکه ممکن است به دلیل کار بهتر یک شرکت و سازمان دیگر، برون سپاری صورت گیرد و کار بهتری نیز ارائه گردد؛ اظهار داشت در این موضوع نیز می تواند برون سپاری از طرف سازمان ثبت، صورت گیرد ولی هزینه پرداختی توسط متقاضیان باید یکبار باشد.
محمد حسن پیرزاده، مدیرکل حقوقی و امور مجلس دیوان عدالت اداری ضمن اشاره به این نکته که حکم تابع درخواست است بیان نمود از دیوان ابطال بند 8 این تفاهم نامه یعنی تعرفه خواسته شده بود و اگر ابطال کل تفاهم نامه خواسته می شد، قطعاً دیوان حکم به ابطال آن را صادر می نمود؛ زیرا نمی بایستی این موضوع از طرف سازمان ثبت به سازمان نظام مهندسی ارجاع می گشت و باید رای دیوان اجرا شود که این امر از سوی دیوان پیگیری خواهد شد. وی در ادامه افزود منطقی نیست که کاری توسط فرد صلاحیتدار ولی در 3 مرحله و با 3 کاردان با محاسبات مختلف انجام گیرد؛ لذا این امر باید یکپارچه گردد.
در ادامه پیرزاده اظهار داشت با عنایت به آنکه بعد از این تفاهم نامه، آیین نامه حدنگار آمده است، باید بررسی شود که طبق قوانین، آیا سازمان ثبت می تواند این امر را برون سپاری کند؟ اگر می تواند برون سپاری کند، تعرفه آن چقدر باید باشد؛ زیرا أخذ وجه نیازمند حکم قانون است.
محمد جواد ابولفتحی، مشاور معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اظهار داشت تا این لحظه تعرفه برای نقشه برداری را سازمان نظام مهندسی اعلام نموده است، در صورتی که تعرفه باید از سوی شورای مرکزی قیمت گذاری وزارت راه و شهرسازی تعیین و اعلام شود، زیرا مسئول تعیین این تعرفه طبق قانون است.
در پایان جلسه با توجه به مباحث مطروحه مقرر گردید کارگروه تخصصی از سوی وزارت راه و شهرسازی و با حضور نمایندگان دبیرخانه کمیته ماده 12، فعالین بخش خصوصی و سازمان های مربوطه از جمله سازمان نظام مهندسی کشور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان شهرداری های کشور جهت بررسی فنی مشکل موجود برگزار شود و نتیجه آن به جهت طرح در جلسات آتی کمیته ماده 12، به دبیرخانه کمیته اعلام گردد.