نشست کارگروه تخصصی کمیته حمایت از کسب‌وکار به منظور بررسی "مشکل سرمایه‌گذاران و مجریان طرح‌ها در اراضی مشاع زراعی برای تغییر کاربری و ارائه سند شش‌دانگ مالکیت" برگزار شد.

بر اساس آنچه در این نشست مطرح شد، پس از اصلاحات اراضی و تغییر در شیوه مالکیت زمین‌های کشاورزی، این زمین‌ها از دست مالکان بزرگ خارج و به صورت خرده مالکی بین کشاورزان توزیع شد. در بسیاری از این اراضی تفکیک و افراز با توجه به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی مصوب 1385 ممنوع است و این اراضی دارای نسخ زراعی و اسناد مشاع هستند.

از سویی هرگونه سرمایه‌گذاری در این اراضی با مجوز تغییر کاربری صادره از سوی کمیسیون تبصره (1) ماده (1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها صورت می‌گیرد و تفکیک و افراز آن براساس بخشنامه وزارت جهاد کشاورزی پس از اجرای طرح امکان‌پذیر خواهد بود.

هرچند وزارت راه و شهرسازی به عنوان دبیرخانه کارگروه امور زیربنایی که وظیفه بررسی طرح‌های توسعه و عمران محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای و ملی را بر عهده دارد، شرایط دیگری را برای پذیرش درخواست متقاضیان تغییر کاربری در اراضی در نظر گرفته و دراین‌باره، بخشنامه‌ای صادر کرده است.

در این رابطه محسن عامری، مدیر دبیرخانه کمیته حمایت از کسب‌وکار به بند 4 بخشنامه وزارت راه و شهرسازی اشاره و تأکید کرد: زمانی تغییر کاربری در کارگروه امور زیربنایی مطرح می‌شود که اراضی زراعی دارای سند شش‌دانگ به نام متقاضی باشند، در صورتی که طبق بخشنامه وزارت جهاد کشاورزی، اجازه تفکیک، افراز و صدور سند شش‌دانگ برای اراضی زراعی و باغی که محل اجرای طرح هستند و با تغییر کاربری آنها موافقت شده است، پس از بهره‌برداری از طرح به میزان مندرج در مجوز داده می‌شود. بنابراین در اینجا تعارضی بین بخشنامه‌های دو وزارتخانه وجود دارد.

عامری ادامه داد: سرمایه‌گذاران پیشنهاد بازگشت به رویه سابق و اصلاح یا حذف بند (4) بخشنامه وزارت راه و شهرسازی را مطرح کرده‌اند.

کمال‌الدین میرهاشمی، رئیس خانه کشاورز استان مرکزی ضمن اشاره به این موضوع که در حال حاضر انجام کار تولیدی، خدماتی در این اراضی مستلزم دریافت تغییر کاربری است، تصریح کرد: تغییر کاربری بدین شکل است که سازمان جهاد کشاورزی استان‌ها پرونده متقاضی را تکمیل و برای طرح در معاونت عمرانی استانداری به دبیرخانه مسکن و شهرسازی ارجاع می‌دهند. طبق بخشنامه داخلی معاونت راه و شهرسازی، پرونده‌هایی قابل طرح و بررسی در کارگروه امور زیربنایی هستند که دارای سند شش‌دانگ باشند. در نتیجه با این بخشنامه کلیه کارهای تولیدی، خدماتی و ایجادی در استان‌ها که دارای سند مشاع هستند، پذیرفته نمی‌شود.

میرهاشمی ضمن اشاره به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و آیین‌نامه اجرایی آن و همچنین دستورالعمل تشکیل و تکمیل پرونده و رسیدگی کارشناسی طرح‌ها یادآور شد: بند 4 بخشنامه وزارت راه و شهرسازی با این قانون مغایرت دارد. پرونده‌های تغییر کاربری نسبت به رسیدگی‌های کارگروه امور زیربنایی مقدم است و پذیرش درخواست از مجرای قانون حفظ کاربری برای اسناد مشاعی و حتی اجاره‌نامه‌های 20 ساله زمین ممنوعیتی ندارد.

میرهاشمی درخواست کرد: با مساعدت وزارت راه و شهرسازی اجرای بخشنامه یادشده متوقف شود و مقدمات صدور سند مالکیت اراضی مشاع در کشور از طریق مجاری قانونی موجود صورت پذیرد.

در این بین نیازی، نماینده سازمان امور اراضی کشور با بیان این نکته که متأسفانه در ایران آمایش سرزمینی برای توسعه شهری، روستایی و صنایع وجود ندارد و این بزرگ‌ترین معضل در کشور است، گفت: 80 درصد کل اراضی کشور پس از اصلاحات اراضی به صورت مشاع درآمدند و دارای اسناد مشاعی هستند، بنابراین با وجود قوانینی از جمله قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی، وزارت جهاد کشاورزی پذیرفت که در ارتباط با توسعه بخش کشاورزی، گلخانه‌ها، گاوداری‌ها، مرغداری‌ها و... سند مالکیت دریافت نکند؛ ولی رأی وحدت رویه‌ای از دیوان عدالت اداری صادر شد که دستورالعمل مربوط به آن را باطل کرد.

او خاطرنشان کرد: همچنین از نظر وزارت جهاد کشاورزی برای بررسی تغییر کاربری زمانی که حدود اربعه زمین مشخص و صورت‌جلسه تنظیم شود و افراز محلی صورت گیرد، پذیرش اسناد مشاعی بلامانع است.

نیازی در ادامه به تفاهم بین وزارت جهاد کشاورزی و سازمان ثبت اسناد و املاک مبنی بر اجرای قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی از سال 95 به بعد اشاره و تأکید کرد: هدف از این تفاهم آن بود که بتوان اراضی را قبل از تصویب این قانون افزار کرد و برای آن‌ها سند مالکیت صادر شود. البته این تفاهم به برای تصویب در هیأت دولت ارسال شده است تا پس از گذراندن مراحل قانونی اجرا شود.

هرچند سعادتیان، نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معتقد است اگر بعد از اصلاحات اراضی، مواد 132 تا 145 قانون ثبت و قانون حدنگار اجرا می‌شد و کشاورزان اقدام به دریافت اسناد مالکیت می‌کردند امروز مشکلاتی نظیر قطعه قطعه شدن زمین‌ها و دعاوی و اختلافات مالکان در مراجع قضایی وجود نداشت.

نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای حل مشکل سرمایه‌گذاران در اراضی زراعی پیشنهاد داد: وزارت جهاد کشاورزی در زمان تغییر کاربری، سرمایه‌گذار را برای دریافت سند مالکیت، تفکیک و افراز به اداره ثبت اسناد و املاک معرفی کند.

لبافی، نماینده اتاق مشهد یکی از موانع جدی در توسعه روستاها را عدم تزریق منابع بانکی و سرمایه‌ای دانست و تشریح کرد: در روستاها آب، برق و گاز وجود دارد؛ ولی سرمایه‌گذاری صورت نمی‌گیرد که آن هم ناشی از وثایق است. گرفتن تسهیلات با اسناد تفکیکی امکان‌پذیر است و حتی در این‌گونه اسناد هم علی‌رغم تأکید قانون بهره‌وری کشاورزی، بانک‌ها آمادگی اعطای تسهیلات ندارند.

بر اساس گفته‌های او در خراسان رضوی حدود 60 درصد از زمین‌های زراعی و مناظر روستایی فاقد سند، 20 درصد دارای سند و 20 درصد هم دارای سند مشاعی هستند.

لبافی با نگاهی به قوانین توسعه چهارم، پنجم و ششم، سنددار کردن زمین‌ها را اقدامی الزامی برشمرد که متأسفانه عملیاتی نشد و نبود منابع لازم را یکی از دلایل اجرایی نشدن این موضوع عنوان کرد.

ناصر بیکی، رئیس اتاق اراک از وجود 1148 روستا در استان مرکزی خبر داد که تمامی آنها با مشکل مالکیت و نداشتن سند تفکیکی مواجه شده‌اند. به گفته او صدور بخشنامه وزارت راه و شهرسازی مانع توسعه روستاها شده است.

علی شریعتی مقدم، رئیس کمیسیون کشاورزی اتاق ایران نیز عنوان کرد: در بخش کشاورزی موضوع سنددار کردن اراضی موضوع جدی است تا سرمایه‌گذاران بتوانند از تسهیلات بانکی با استفاده از اسناد این اراضی بهره‌مند شوند.

سرلک، نماینده وزارت راه و شهرسازی یادآور شد: قبل از طرح موضوع در کارگروه امور زیربنایی به ریاست استاندار لازم است وظایف دبیرخانه‌ای که بر عهده سازمان راه و شهرسازی است، انجام شود. نکته بعدی این است که باید مالکیت، برای بررسی طرح‌ها احراز شود تا از مشکلات بعدی آن جلوگیری به عمل آید. بنابراین در جایی که امکان ارائه سند شش‌دانگ به نام متقاضی وجود ندارد، برای اینکه مالکیت در محاکم قضایی تأیید شود، باید تمامی مالکان در سند مشاع در دفترخانه اسناد رسمی آن را تأیید کنند تا موردپذیرش دبیرخانه کارگروه امور زیربنایی قرار گیرد.

سرلک گفت: وزارت راه و شهرسازی برای حل مشکل سرمایه‌گذاران پیشنهادهای ارائه شده در این جلسه را مجدد بررسی خواهد کرد تا در صورت امکان بخشنامه مذکور مورد بازنگری قرار گیرد.

شکوه نامدار، نماینده معاونت حقوقی ریاست جمهوری نیز گفت: حقوق مالکیت مردم در تمامی نظام‌های حقوقی دارای اهمیت است و مال مشاع برای تمامی مالکان است. کسی بدون اجازه همه مالکان اجازه تصرف نخواهد داشت، برای همین در زمان تغییر کاربری باید حدود اربعه مال مشاع مشخص شده باشد و یک مرجع رسمی آن را تأیید کند.

در پایان قرار شد، دبیرخانه کمیته حمایت از کسب‌وکار طی مکاتبه‌ای با وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد اصلاح بخشنامه آن وزارتخانه را پیگیری کند به نحوی که در کارگروه امور زیربنایی درخواست تغییر کاربری در اراضی مشاع زراعی با افراز مالکیت محلی و تأیید شورای محل مورد پذیرش قرار گیرد.